Cómo convertir un local en vivienda
Si usted es propietario de un local, convertirlo en vivienda puede ser una alternativa interesante. Sin embargo, antes de iniciar el proceso conviene analizar varios aspectos urbanísticos, técnicos y comunitarios.
Comprobación urbanística previa
Lo primero que debe verificarse es si el municipio donde se ubica el local permite el cambio de uso de local comercial a vivienda. No todos los ayuntamientos lo autorizan, y en muchos casos la posibilidad depende además de la calle o zona concreta en la que se encuentre el inmueble.
Es habitual que el planeamiento municipal reserve determinadas vías, especialmente las principales o más comerciales, para uso exclusivamente terciario o comercial, con el fin de proteger la actividad económica de la zona. En cambio, en calles menos comerciales o con menor demanda para uso comercial, puede permitirse la conversión de locales en viviendas.
Requisitos técnicos del local
Una vez comprobado que el cambio de uso es urbanísticamente posible, el local deberá cumplir determinados requisitos técnicos para poder transformarse en vivienda. Entre los más habituales se encuentran los siguientes:
Una anchura mínima de fachada o frente a calle.
La posibilidad de disponer de un acceso adecuado, incluyendo, en su caso, un retranqueo o espacio previo de entrada.
Una superficie mínima útil para que la vivienda resulte legalmente habitable.
Además, suelen exigirse otras condiciones técnicas, como:
Salida de humos para la cocina mediante chimenea hasta cubierta, cuando sea necesaria.
Sistema de ventilación adecuado para baños y demás estancias.
Respeto a la densidad máxima de viviendas permitida en el edificio, ya que puede ocurrir que la normativa no autorice crear más unidades residenciales.
Licencia de obra y cédula de habitabilidad.
Si el local cumple con la normativa urbanística y técnica, podrá tramitarse la correspondiente licencia de obra para ejecutar la transformación.
Para ello necesita que un aparejador o arquitecto realice un proyecto.
Este proyecto debe ser registrado en el departamento de urbanismo o licencia de obras del ayuntamiento correspondiente para su visado.
Una vez finalizada la obra, la nueva vivienda deberá cumplir también con los requisitos exigidos para obtener la cédula de habitabilidad o el documento equivalente que exija la normativa aplicable. Este documento es especialmente importante, ya que acredita que la vivienda puede destinarse legalmente a uso residencial.
Además, su obtención suele ser necesaria para la venta del inmueble como vivienda y para facilitar que un comprador pueda financiar la adquisición mediante hipoteca.
La comunidad de propietarios.
Otro aspecto esencial es la comunidad de propietarios. En este punto hay que revisar primero los estatutos y el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Si existe una prohibición expresa del cambio de uso, la transformación no será posible salvo que se modifiquen los estatutos, lo que normalmente exigirá unanimidad. En cambio, si los estatutos no contienen ninguna limitación específica, el cambio de uso puede no requerir autorización comunitaria, siempre que no se afecten elementos comunes ni otras normas de la propiedad horizontal.
No obstante, cuando el cambio de uso implique afección a elementos comunes o modificación de cuotas de participación, la aprobación comunitaria suele requerir una mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas de participación.
También puede suceder que la comunidad quiera revisar la distribución de gastos, especialmente si el nuevo uso residencial genera una utilización distinta de elementos comunes o modifica la intensidad de uso del inmueble.
Respecto a la salida de humos.
En muchos estatutos o títulos constitutivos ya viene determinado con los locales en bajo comercial podrán disponer de salidas de humos.
Esto es importante ya que, para la explotación de un local de bajo comercial, la salida de humos muchas veces es necesaria, por ejemplo, en el caso de la hostelería o restauración.
De no hacer referencia alguna en los estatutos o el titulo constitutivo, y al ser un elemento que afecta a los elementos comunes, habría que hacer una reunión de vecinos para explicar que tipo de salida de humos y en este caso el cambio de uso del local lo uno iría con lo otro.
A este último respecto, los vecinos en el caso de que fuera para un negocio de restauración no podrían negarse sin una causa muy justificada ya que no tiene derecho a limitar el uso de una propiedad que es el bajo comercial para su explotación.
Conclusión.
En definitiva, antes de plantear la conversión de un local en vivienda, conviene comprobar dos cuestiones fundamentales:
Que el ayuntamiento permita el cambio de uso en esa ubicación concreta.
Que la comunidad de propietarios no lo prohíba y, en su caso, otorgue el acuerdo necesario.
La realización posterior registro y visado del proyecto técnico.
Por tanto, antes de iniciar cualquier proyecto de este tipo, es imprescindible analizar previamente la normativa urbanística municipal, la viabilidad técnica del local y el régimen de propiedad horizontal aplicable.
